¿Qué es un Pre-Ejecución Hipotecaria?

Pre-Ejecuciones Hipotecarias

Una casa en pre-ejecución hipotecaria es una vivienda que posiblemente acabe por enfrentarse a una ejecución hipotecaria, debido a que existen cuotas pendientes de pago de la hipoteca, pero que aún no ha sido embargada por el prestamista.

Es decir, estamos ante el momento previo al embargo y subasta de la vivienda, en el que el propietario de la casa todavía tiene alguna opción de mantenerla sin que en su historial de crédito conste una ejecución hipotecaria.

El propietario todavía está en la casa y aún puede evitar la ejecución hipotecaria si consigue realizar el pago pendiente. Esto puede hacerse por dos medios, a través de un acuerdo de refinanciación con el prestamista o vendiendo la vivienda por su cuenta para pagar las deudas pendientes.

Tras la crisis del mercado inmobiliario encontramos muchas viviendas en fase de pre-ejecución hipotecaria ya que el impago de cuotas de la hipoteca se ha convertido por desgracia en algo frecuente.

Desde el punto de vista de los inversionistas y nuevos compradores de viviendas, esta es una gran oportunidad de compra ya que normalmente estas viviendas se venden a un precio por debajo del que sería su precio real en el mercado libre. Esto es así porque los propietarios necesitan el dinero rápido y prefieren hacer una venta por debajo de su precio y cubrir sus deudas antes de que la vivienda sea embargada y su puntuación de crédito se vea afectada durante mucho tiempo.

Tenga en cuenta que cuando se produce la ejecución hipotecaria de una casa, esto queda reflejado en el expediente financiero del propietario embargado durante 7 años, y en todo ese tiempo no se le considerará apto para conseguir un nuevo crédito. Para evitarlo el propietario prefiere llegar a un acuerdo de venta aunque esto suponga rebajar el precio de la vivienda.

El proceso de pre-ejecución hipotecaria comienza, como hemos dicho, cuando el propietario de la vivienda incumple el pago de las cuotas del préstamo hipotecario. En ese punto el prestamista solicita el pago primero de forma privada y posteriormente a través de un aviso publico. Una vez la deuda se hace pública a través de esta notificación de incumplimiento, comienza el proceso.

No existe un plazo determinado de impago para que el prestamista comience el proceso. Es decir el impago de un número determinado de cuotas antes de que la vivienda entre en pre-ejecución hipotecaria no está regulado en concreto. Dependerá de muchos factores, cada prestamista buscará la mejor solución para garantizar el pago de la deuda y en cada Estado se aplicara una normativa relacionada con el plazo que debe transcurrir entre la notificación y la entrada de la pre-ejecución hipotecaria.

La mayoría de los estados requieren 90 días desde la presentación de la notificación de incumplimiento antes de que la casa pueda ser embargada y vendida en una subasta pública.

Esto varía en función de si el Estado contempla la ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial (judicial or non judicial).

En los Estados en que la ejecución hipotecaria se realiza por vía judicial son los Tribunales los que deben decidir si el propietario puede perder su casa, ya que se debe presentar por parte del prestamista una demanda contra el propietario moroso.

En los Estados en que la ejecución hipotecaria se realiza de forma extrajudicial el prestamista no tiene que acudir a los Tribunales, puede reclamar la ejecución de la propiedad por impago o recuperar la posesión de la vivienda si está tiene una deuda contraída con el prestamista.

El plazo de la Pre-Ejecución Hipotecaria

El plazo de tiempo de una pre-ejecución hipotecaria varía de Estado a Estado. Normalmente en la mayoría de los Estados, los propietarios tienen entre 90 y 120 días desde la primera notificación de incumplimiento, para llegar a un acuerdo antes de que la casa se venda en una subasta.

En los Estados que se rigen por la ejecución hipotecaria judicial el proceso varía en gran medida basándose en las leyes del Estado en que se encuentre la vivienda. El plazo de tiempo puede variar bastante. En estos casos, el propietario puede negociar una oferta de compra previa en pre-ejecución hipotecaria, antes de que la vivienda llegue a los Tribunales y se produzca la subasta de la vivienda.

En algunos Estados en los que se permite las escrituras de fideicomiso, el fiduciario podrá hacer la venta y recuperar así la propiedad a partir de las dos semanas de la notificación de la deuda.

En todos los casos, una vez que finaliza el periodo que legalmente se establezca según cada Estado, la casa se podrá embargar por el prestamista y producirse así el desalojo del propietario. El periodo entre la notificación y este embargo será el plazo de pre-ejecución hipotecaria que tendrá cada propietario para llegar a un acuerdo de refinanciación o hacer una venta privada de la vivienda y evitar así la ejecución hipotecaria de la vivienda.

¿Cómo comprar una pre-ejecución hipotecaria?

Un comprador potencial de vivienda puede conseguir una propiedad en el plazo de pre-ejecución hipotecaria. Para manejarse en este proceso es necesario seguir algunos pasos clave y comprender cómo funciona el proceso de pre-ejecución hipotecaria.

Paso 1: Consiga un Agente

Si usted es un particular que desea conseguir una vivienda para su familia o es un inversionista en busca de las mejores ofertas del mercado, debe contar con un experto en la materia para encontrar la mejor opción en la compra de su vivienda.

Lo primero que debe hacer es buscar un Agente de bienes raíces que tenga experiencia en la búsqueda y manejo de viviendas de pre-ejecución hipotecaria.

El Agente no solo le podrá dar una lista de las viviendas de este tipo que más le interesen, también estará capacitado para guiarle en todo el proceso de compra de este tipo de viviendas.

Tenga en cuenta que no es sencillo encontrar este tipo de viviendas si uno no tiene experiencia en las pre-ejecuciones hipotecarias. No es lo mismo que optar a una subasta pública. Un Agente de bienes raíces especializado podrá asesorarle en la búsqueda y será capaz de cerrar una oferta adecuada en función de cada situación. En este tipo de procesos contar con la experiencia de un entendido en la materia le puede ahorrar tiempo y mucho dinero.

Paso 2: Obtenga Listas de Pre-Ejecución Hipotecaria

Tenga en cuenta que en este proceso usted como comprador potencial no va a negociar con el prestamista o con el banco, va a negociar directamente con el propietario de la vivienda.

En este punto nuestro objetivo será, por tanto, encontrar a estos propietarios en apuros económicos que se encuentran a un paso de que su vivienda sea ejecutada.

Para encontrar a estos propietarios debe tener acceso a las listas de viviendas en pre-ejecución hipotecaria que tenga cada entidad crediticia. A través de estas podrá conocer datos del propietario de la vivienda y ponerse en contacto con el para negociar una compra que sin duda les va a interesar a los dos.

Conseguir estas listas no es sencillo si no se dispone de las herramientas necesarias. A través de nuestra Web usted conseguirá acceso a estos datos y podrá echar un vistazo rápido de todas las opciones disponibles para conseguir la que mejor se adapte a sus necesidades.

Paso 3: Investigue la Propiedad

Cuando usted haya localizado la casa o casas que le interesen a través de estas listas, es el momento de conocer realmente algunos datos más sobre las propiedades.

En este punto le recomendamos que usted investigue a fondo la propiedad en dos sentidos.

Por un lado es recomendable que inspeccione el estado de la vivienda. Para ello puede hacer una revisión desde fuera, de la fachada, del jardín, del barrio en que se ubica, y también puede llegar a un acuerdo con el propietario y que este le permita el acceso al interior de la vivienda para inspeccionar otro tipo de detalles como las cañerías, la instalación eléctrica, humedades y otros detalles importantes a la hora de fijar un precio y calcular el importe que deberemos invertir en las reparaciones.

Que le permitan el acceso a la vivienda es sencillo ya que usted va a llegar a un acuerdo con el comprador y es natural que quiera conocer la vivienda antes de cerrar un trato.

Nuestra recomendación es que usted acuda siempre con un Inspector de viviendas especializado para que le ayude a valorar el estado de la vivienda y le asesore sobre los gastos que le ocasionará la reforma o reparación de aquello que no esté en buen estado.

Tras inspeccionar físicamente la vivienda es el momento de hacer otro tipo de investigación sobre la propiedad. Esta vez debe buscar todos aquellos detalles relacionados con el título de propiedad, las cargas fiscales e impuestos pendientes u otro tipo de gastos y gravámenes. Puede conseguir esta información a través de los diferentes registros públicos.

No escatime en este punto y busque a un experto que le ayude a conocer todos los datos relativos al título de propiedad. Si en el futuro surge alguna duda sobre el título usted podría tener muchos problemas, por eso conviene asegurarse bien de que todo esté correcto.

Paso 4: Contacte con el Propietario

Llega el momento de conocer cuál es el precio de la vivienda que pide el comprador y compararlo con el valor aproximado que usted estima en función de todo lo que ya conoce. Para ello lo mejor es que tenga un contacto con el propietario, hable con el y escuche su propuesta. Es posible que el propietario intente ganar algo más de lo que vale la vivienda, su postura es razonable pero no olvide que esta en una situación económica complicada y atenderá su oferta para evitar la quiebra y a ejecución hipotecaria, sin duda más perjudicial para su futuro.

Haga una valoración real de lo que usted cree que vale la vivienda, pregúntele al propietario cuál es su deuda y negocie con el un precio justo que le libre de sus cargas pendientes y le permita a usted hacer una buena inversión. Es el momento de hablar mucho y buscar un acuerdo que beneficie a ambos.

Paso 5: Presente una Oferta

Una vez hemos llegado a un acuerdo con el propietario sobre el precio es el momento de hacer una oferta. Tenga en cuenta en este punto que el prestamista también entra en juego ya que es a este al que deberá hacer también la oferta definitiva. Esto es así porque en el caso de las ventas en corto que se hacen por un precio menor que el precio de mercado de la vivienda tanto el propietario como el prestamista han de estar de acuerdo.

No se preocupe, es posible que el prestamista acepte ya que su objetivo es recuperar la deuda pendiente y no perder más tiempo ni dinero con la propiedad.

Su Agente de bienes raíces es fundamental en este punto ya que conoce a la perfección el proceso de compra y sabrá orientarle sobre el modo de hacer la mejor oferta. Es posible que deba permitirse un pequeño margen de negociación por lo que le recomendamos que su oferta inicial no sea la máxima, pero tampoco algo tan ridículo que sea imposible que lo acepte el prestamista.

Encuentre Viviendas en Pre-Ejecución Hipotecaria

Encontrar casa de pre-ejecución hipotecaria es posible a través de una gran variedad de medios y canales existentes en el mercado.

Por un lado los prestamistas tienen una lista de pre-ejecuciones hipotecarias sobre la que intentan una venta en corto ya que es preferible esta opción que el embargo y la subasta en muchos casos. Estos procesos los suelen llevar a cabo a través de sus agentes de control de pérdidas, que buscan minimizar el gasto del prestamista.

Los agentes inmobiliarios también manejan viviendas en pre-ejecución hipotecaria por lo que puede acudir a ellos.

Pero si usted busca una aproximación a este mundo por su cuenta y comenzar a valorar las mejores opciones, los directorios en línea como CasasEnRemate.com contienen listas de propiedades en todos los Estados, tanto en ejecución hipotecaria como en pre-ejecución hipotecaria y casas REO. Poder acceder a listados de los 50 estados a través de Internet es una de las mejores maneras de encontrar lo que usted busca.

Nota
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