Aprenda sobre el Proceso de Ejecución Hipotecaria

Ejecución Hipotecaria

¿Qué es una Ejecución Hipotecaria?

Antes de iniciar la compra de viviendas en ejecución hipotecaria debemos saber qué es la ejecución hipotecaria. Es el proceso por el cual un prestamista intenta recuperar el importe que se le debe de un préstamo hipotecario en mora. Cuando el propietario del inmueble no cumple con las cuotas de su préstamo el prestamista tiene el derecho de recuperar esa vivienda que garantiza el préstamo. Entonces es el momento en que usted podrá optar a la compra de viviendas en Foreclosure ó ejecución hipotecaria.

Esta es una cuestión sencilla, ya que cuando se nos concede un préstamo hipotecario, la propia vivienda sirve como aval, por lo que en caso de que no se cumpla con los pagos correctamente, la vivienda es la garantía de que el prestamista va a cobrar lo que se le debe, o bien a través de una venta o de una subasta.

Entender el Proceso de Ejecución Hipotecaria

Paso 1: ¿Cómo Comienza una Ejecución Hipotecaria?

Comienza una Ejecución Hipotecaria El proceso de ejecución hipotecaria normalmente se inicia cuando el propietario de una vivienda, o prestatario, no cumple con los pagos del préstamo hipotecario. Cuando esto sucede, dependiendo de las cuotas que haya pendientes, el prestamista puede optar por requerir el pago de la deuda en un plazo determinado y si este no se cumple se inicia la ejecución hipotecaria.

Para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria el prestamista debe presentar un requerimiento público de pago contra el deudor. Este requerimiento público se conoce como notificación de incumpliendo o Litispendencia y es obligatorio para demostrar que el deudor es consciente de la deuda que tiene con el prestamista.

Si usted quiere adquirir una vivienda de este tipo puede encontrar grandes ventajas con respecto al mercado libre pero tenga en cuenta que antes de comprar una vivienda en ejecución hipotecaria debe conocer como funciona el proceso de venta de este tipo de viviendas. Debe contar con la información necesaria para buscar este tipo de propiedades y saber muy bien cuál es el valor actual de las mismas.

Paso 2: El Proceso de Pre Ejecución Hipotecaria

Pre Ejecución Hipotecaria Cuando el propietario de la vivienda, consciente de la deuda pendiente, se ve incapaz de afrontar el pago, puede optar por vender la vivienda antes de que se produzca la ejecución hipotecaria.

En este caso estamos hablando de que el propietario puede llegar a un acuerdo de venta con un comprador, de este modo podrá hacer frente a la deuda con el prestamista y además, en algunos casos, podrá ganar un dinero extra con la venta.

La pre ejecución hipotecaria supone una gran ventaja para el prestatario, o propietario de la vivienda en mora, ya que de esta forma evita tener un mal record en su historial crediticio una ejecución hipotecaria. Esto es realmente importante para las operaciones que quiera hacer en el futuro, ya que será difícil conseguir nueva financiación en el futuro con una ejecución hipotecaria ó Foreclosure en su historial.

Si usted quiere comprar pre ejecuciones hipotecarias puede conseguir grandes descuentos ya que normalmente el precio de venta es entre un 20 hasta un 60% menor al valor de mercado. Esta es una gran ventaja para aquellos que quieran adquirir su vivienda o deseen hacer una buena inversión para el futuro. Otra ventaja es que usted podrá conocer con antelación todo lo relacionado con el título de propiedad para evitarse sorpresas desagradables en el futuro.

Paso 3: La Subasta de Las Ejecuciones Hipotecarias

Subasta de Las Ejecuciones Hipotecarias Si una vez finalizado el plazo de preejecución hipotecaria el préstamo pendiente no se devuelve, el prestamista continuará con el proceso de ejecución hipotecaria.

A partir de este momento la vivienda se ofertará en una subasta pública, para que los posibles compradores puedan pujar por ella.

La subasta de una vivienda por lo general suele cubrir la deuda que existe en la propiedad, en ese caso el proceso finaliza con el pago al prestamista y la vivienda pasa a ser propiedad del adjudicatario.

Para entender el proceso de subasta de una propiedad en ejecución hipotecaria, lo primero que debemos hacer es distinguir entre las subastas judiciales y las subastas extrajudiciales, ya que cada Estado establece su propia normativa al respecto.

Es imprescindible conocer cuales son las normas que rigen en el Estado donde usted vaya a pujar.

A la hora de pujar para una subasta lo primero que debe hacer es averiguar qué viviendas están en subasta en el Estado en que usted quiere encontrar una propiedad. Para ello una buena opción es buscar los listados que se publican y se actualizan cada poco tiempo.

El proceso de licitación en una subasta puede ser bastante complicado por lo que conviene informarse bien. Tenga en cuenta que en muchos casos si usted puja por una vivienda se le va a solicitar que haga el pago por adelantado de una parte o de todo el importe de la vivienda, así que debe asegurarse de tener el dinero o la financiación necesaria.

Un element importante a tener en cuenta en una subasta es que usted evalúe bien el valor de la propiedad para no acabar pagando mucho más del valor real que tiene la vivienda. Márquese una puja máxima y no oferte por encima de ella, si no quiere acabar pagando más de lo previsto.

Tenga en cuenta que una de las desventajas es que tendrá pocas opciones de inspeccionar la propiedad o de buscar en el título de la misma, por lo que le conviene consultar con un experto en estas materias.

Paso 4: Recuperación de la Propiedad por el Banco o por el Gobierno (REO)

Recuperación de la Propiedad Debemos tener en cuenta que tanto los bancos como algunas entidades del Gobierno pueden ser los propietarios del préstamo pendiente y por tanto todos ellos pueden llevar a cabo una ejecución hipotecaria.

Dicho esto conviene saber que en algunas ocasiones el valor de las pujas en la subasta está muy por debajo de la deuda pendiente o no hay ninguna puja. En estos casos el prestamista, ya sea el Gobierno o un banco, puede decidir dejar desierta la subasta y recuperar la propiedad para incorporarla a su cartera de inmuebles. Esta es la fase del proceso llamada REO.

Cuando el prestamista se ve obligado a recuperar la propiedad a causa de un impago, lo más razonable es que intente venderla de nuevo para poder hacer frente a la deuda pendiente. En este caso un agente de bienes raíces se hará cargo de ponerla en venta las propiedades del banco o del Gobierno y buscar un comprador que este dispuesto a pagar el precio que se adeuda para evitar pérdidas al prestamista.

Una de las ventajas de adquirir este tipo de propiedades del banco o del Gobierno es que normalmente se invierte en las reparaciones y mejoras necesarias por lo tanto el estado de las viviendas es muy bueno. Aunque este tipo de mejoras pueden hacer que el precio de venta sea más alto y el beneficio que se puede conseguir sea algo menor.

Ventajas de la Compra de Viviendas en Ejecución Hipotecaria

Si usted está decidido a invertir en este tipo de viviendas tenga en cuenta que existen múltiples ventajas.

La primera es la posibilidad de conseguir una buena propiedad a un precio mucho más asequible que el precio de venta libre en el mercado inmobiliario.

Además podrá negociar previamente con el comprador las mejores condiciones para que los dos salgan ganando.

Si su idea es invertir para conseguir un beneficio con la venta de la propiedad en un futuro, la compra de viviendas en ejecución hipotecaria es sin duda la mejor opción. Piense en el beneficio que podrá conseguir con la venta futura teniendo en cuenta el bajo precio por el que podrá realizar la compra de viviendas en ejecución hipotecaria.

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