¿Cómo Financiar Ejecuciones Hipotecarias?

Casa de Papel con Monedas de Fondo

Si usted está interesado en comprar una vivienda con ejecución hipotecaria pero no posee el dinero para pagar en efectivo por la propiedad, entonces debería considerar la financiación para ejecuciones hipotecarias. Afortunadamente, al comprar una vivienda, el proceso de financiación es el mismo – incluso para aquellos interesados en invertir en ejecuciones hipotecarias.

Proceso de Financiación para Ejecuciones Hipotecarias

Al financiar una ejecución hipotecaria, existe un proceso a seguir que replica al que se realiza al aplicar para una hipoteca.

Toda financiación debería comenzar por la búsqueda de información acerca de los prestamistas para encontrar así los mejores términos (tasas de hipoteca, tipos de hipotecas ofrecidos, requerimientos para el préstamo).

Una vez que ha identificado un prestamista, puede comenzar con el proceso de pre-calificación. La mayoría de los prestamistas le solicitarán:

  • Prueba de sus ingresos (típicamente formularios W-2 de dos años atrás)
  • Reporte de crédito, con la correspondiente calificación de crédito
  • Número de seguridad social
  • Prueba de empleo
  • Documentos de impuestos de los últimos dos años
  • Comprobante de lugar de residencia
  • Documentación de empleo independiente (si aplica)
  • Formulario de registro completo

Tras la pre-aprobación, usted podrá iniciar el proceso de búsqueda de una propiedad.

  • Asegúrese de utilizar una calculadora de hipotecas para determinar su pago mínimo basado en una tasa de interés y otros costos estimados.

Una vez que se selecciona una casa, la aplicación para la hipoteca será aprobada basándose en la relación préstamo-valor (en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente, LTV), el valor de la vivienda, su pago inicial, y otras consideraciones.

Todo el papeleo para la aprobación final, incluyendo el contrato de venta, reportes de inspecciones, y una tasación de la casa deben enviarse.

El tipo de préstamo hipotecario – por ej. Una hipoteca con tasa fija a 30 años, una hipoteca de tasa variable a 15 años – debe decidirse.

Luego de la aprobación definitiva la vivienda se vuelve suya al cierre.

Lo que principalmente les importa a los prestamistas es su capacidad de pago. También les importa que la vivienda valga el precio que usted está pagando por ella; propiedades que valen menos del precio que se paga ofrecen un riesgo a los prestamistas porque incrementan las chances de que usted tenga futuras complicaciones y no pueda entonces hacerse cargo de los pagos mensuales. Para viviendas con descuento ó propiedades en dificultades, esa es una verdadera preocupación, lo cual es el motivo para la cantidad enorme de papeleo que se solicita.

Solicitando un Préstamo con Garantía Hipotecaria

Los préstamos hipotecarios no son el único tipo de préstamo. Usted también puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria de los bancos y compañías financieras.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo basado en el capital acumulado en su casa. Al iniciar la compra de una nueva vivienda, su capital se basa en la cantidad de dinero que ha colocado en el pago inicial de la propiedad. Un pago inicial de $10,000 le otorga a usted $10,000 en capital. Continuando la idea, su capital corresponde al dinero que usted paga por el monto (sin intereses) del préstamo.

Piense en ese capital como un valor monetario por volverse el dueño de la vivienda, libre y separado del banco (algo así como lo que ha pagado versus lo que debe).

¿Debo poseer una propiedad para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria?

Un prestatario, usted debe ser dueño de una vivienda para recibir un préstamo con garantía hipotecaria. También debe tener capital en su propiedad para calificar. Debido a que los inquilinos no acumulan capital, no hay más en que basar el préstamo.

¿Cuánto puede pedir prestado?

La mayoría de los prestamistas basan el valor de un préstamo con garantía hipotecaria en el capital que usted posee en su vivienda colocando un tope en cierto porcentaje – generalmente el 85% del monto de capital. Puede que también exista un tope monetario, algo así como $100,000 (dependiendo del prestamista).

Para determinar el capital en la vivienda, el prestamista resta lo que usted debe del total del valor de mercado de la propiedad. Esa diferencia corresponde al capital que usted posee y determina cuánto dinero puede pedir prestado.

También tenga en cuenta que los embargos restan sobre el total de capital en su propiedad (y un préstamo con garantía hipotecaria califica como un también como un embargo).

¿Existen tarifas a pagar?

Todos los préstamos con garantía hipotecaria poseen un costo, ya sea una tarifa directa o la tarifa por una tasa de interés. Este tipo de préstamo también incluye costos de cierre, de la misma forma que con una hipoteca. Existen distintas opciones de costos de cierre con la mayoría de los prestamistas; por ejemplo, usted puede esquivar algunos costos, o conseguir puntos de compra para disminuir sus intereses.

Un préstamo con garantía hipotecaria típicamente posee un interés inicial mayor que el de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), pero con un HELOC, la tasa de interés suele variar – lo que significa que existe un cierto riesgo por un interés creciente.

Financiación para Casas Móviles – Cómo Funciona

Financiar una casa móvil, en términos generales, es bastante similar a la financiación de una ejecución hipotecaria. La principal diferencia entre una financiación tradicional y la de una vivienda manufacturada es la tasas de interés. Los prestatarios ven las casas móviles como un mayor riesgo que las tradicionales debido a sus diferencias en la integridad de la construcción. Una vivienda móvil es más susceptible a los daños por el fuego y desastres naturales por ejemplo.

Además, las casas móviles se encuentran generalmente en propiedades rentadas, como lo sería un parque de casas móviles. Esto afecta la posibilidad de obtener una hipoteca por una vivienda móvil, haciéndola un poco más cara que la de una colocada en una propiedad privada.

Finalmente, existen costos asociados con la entrega y el establecimiento de la vivienda móvil que impactan en la forma en que los vendedores financian su compra. Si ocurre un incumplimiento temprano, por ejemplo, no recuperará lo que le costó la entrega de la casa, por lo que hay un riesgo único.

Fuera de esas diferencias, la financiación de una casa móvil funciona de la misma manera que la de una vivienda tradicional. Incluso posee la opción, en muchos casos, de convertir un préstamo de tierra en un préstamo de hogar creando así un solo préstamo para ambas cosas.

Financiación de Viviendas Con Mal Crédito – Cómo Hacerlo

A pesar de que los prestamistas se han vuelto sensibles al mal crédito cuando hablamos de financiar viviendas, todavía puede obtener una hipoteca aunque tenga un pobre crédito personal. La definición de pobre crédito varía dependiendo del prestamista, para la mayoría de ellos, los puntajes por debajo de 650 no son nada buenos.

Una cosa a tener en cuenta al solicitar financiación con mal crédito es la siguiente: Su aceptación para un prestamista depende también de otros factores, así como de su tasa LTV. La tasa LTV es la tasa obtenida por el monto de su préstamo sobre el valor real de la vivienda. Financiar la compra total sería una tasa del 100%. Ofrecer un 20% como pago inicial correspondería a un LTV de 80%. Cuánto más elevado el LTV, más alta será la calificación de crédito que el banco le solicitará. Por lo tanto, depositar un pago inicial mayor significaría para usted que no precisaría poseer un puntaje de crédito tan elevado.

Su tasa de deuda-sobre-ingresos también juega un rol importante, y  no siempre se refleja en su puntaje de crédito. Usted puede tener un pobre puntaje de crédito y aún así tener una buena tasa de deuda-sobre-ingresos, lo cual es importante.

La financiación para ejecuciones hipotecarias o cualquier vivienda para las personas con mal crédito se facilita con cierto tipo de préstamos, así como los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (préstamos del VA) y otros préstamos respaldados por el estado. Estos están creados para personas que precisan ayuda para comprar una vivienda y no pueden hacerlo por su propia cuenta.

Dos de los principales tipos de préstamo que pueden ayudar a las personas con mal crédito son los del HUD y la FHA.

¿Qué son los préstamos del HUD y la FHA?

HUD significa Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development), y FHA significa Administración de Vivienda Federal (Federal Housing Administration). HUD es la agencia de nivel ministerial que ofrece un seguro de préstamo hipotecario a través de la FHA.

Los préstamos de la FHA poseen requerimientos menos estrictos que los convencionales, los préstamos privados de los bancos y las compañías financieras, especialmente respecto al crédito. Para un préstamo de la FHA, un puntaje FICO mínimo de 580 es requerido para conseguir un préstamo por el cual tendrá que ofrecer un pago inicial del 3.5%. Usted incluso puede obtener un préstamo de la FHA si su puntaje está por debajo de eso, sin embargo, tendrá que colocar un pago inicial del 10%.

Existe una decisión a tomar, pagar el 10% de pago inicial o utilizar ese dinero extra para pagar viejas deudas y así mejorar su puntaje de crédito. Una diferencia de 6.5% en una vivienda de $150,000 corresponde a $9,750, una gran cantidad de dinero ciertamente.

Póngase en contacto con un prestamista aprobado por la FHA para obtener más asistencia sobre este tipo de préstamos.

Nota
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