Encuentre Casas hasta un 60% por debajo de su valor
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¿Estás buscando un nuevo hogar? o preguntándote ¿si calificas para una hipoteca? Si esto te suena conocido, hay muchos términos con los que tienes que familiarizarte, entre ellos la relación préstamo a valor también conocida en inglés como Loan to Value ratio (LTV).
Definitivamente comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomarás en tu vida y el consiguiente proceso tendrá un impacto en tu situación financiera actual y financiera. Por eso, en este artículo hablaremos sobre los más mínimos detalles de la relación de préstamo a valor, puesto que cuando solicitas una hipoteca y entras en el proceso de comprar una casa, esto es lo más importante.
Además de hablar sobre los pormenores de la relación de préstamo a valor, este artículo contará con información detallada sobre:
La relación préstamo a valor es exactamente lo que parece: el monto que el prestatario requiere dividido entre el valor del activo. Se usa más comúnmente cuando se compra una casa, puesto que le da una clara perspectiva del riesgo que acarrea toda la operación.
Un ejemplo de esta relación sería una persona que estuviese obteniendo un préstamo de $100,000 para comprar una casa de $200,000. Con estos datos, la relación préstamo-valor sería del 50 por ciento.
Para entender mejor el concepto, otro ejemplo sería una persona que quisiera un préstamo de $150,000 para comprar una casa de $200,000 en cuyo caso la relación de préstamo a valor sería $150,000/$200,000 o 75 por ciento.
La relación de préstamo a valor (LTV) es un cálculo que utiliza un prestamista cuando evalúa una solicitud de hipoteca.
Por muy complicado que suene en teoría, esta relación no es más que expresar el porcentaje de un préstamo con respecto al valor de un activo, como por ejemplo una casa y como ya hemos mencionado, calcular este porcentaje es increíblemente sencillo, solo se trata de dividir el monto deseado de la hipoteca entre el valor tasado de la propiedad.
Por otro lado, la relación de préstamo a valor como una herramienta de evaluación de riesgo, le da una mejor idea del riesgo que toman cuando prestan dinero.
En líneas generales, mientras más alto sea el porcentaje más alto el riesgo, razón por la cual es normal que una relación de préstamo a valor mayor del 80 por ciento requiera que el prestatario adquiera un seguro hipotecario privado.
La relación de préstamo a valor combinada (en inglés combined loan to value (CLTV) ratio ) es otro cálculo que utilizan los prestamistas para obtener el porcentaje total de una propiedad gravada por todas las hipotecas, no solo la primera.
El cálculo de esta relación es bastante similar, con la diferencia que en esta se suman los saldos de todos los préstamos y se divide el resultado entre el valor de mercado de la casa. Por ejemplo: una propiedad con un valor de $200,000, una primera hipoteca por $100,000 y un crédito hipotecario de $50,000. Haciendo la sumatoria y posterior división el CLTV sería del 75 por ciento.
Aviso: Usualmente, el CLTV se involucra cuando un propietario quiere obtener otro préstamo, como por ejemplo un crédito hipotecario. Por otro lado, es muy común que se use en el caso que un comprador quiera adquirir una segunda hipoteca para comprar cuando quiera comprar una casa, en lugar de dar la inicial.
Los prestamistas hipotecarios no son conocidos porque les guste extender los préstamos a riesgosos a los compradores, pues esto puede hacerles el proceso difícil en el caso de una mora o incumplimiento de pago y a pesar que esta relación no es la única cosa que se usa cuando se obtiene la hipoteca, sí es algo que utilizan los prestamistas para evaluar el riesgo.
La mayoría de los prestamistas ofrecen la menor tasa de interés posible a las personas con una relación de préstamo a valor de 80 por ciento o menos, que sería un porcentaje en el cual el prestatario no tendría que pagar un seguro hipotecario privado.
Sin embargo, esto no significa que un prestamista rechazará una solicitud con una relación de préstamo a valor mayor, solo que el nivel de riesgo también será mayor. Por ejemplo, a un prestatario con una relación de préstamo a valor de 90 por ciento le pueden aprobar su solicitud, aunque el prestamista establecerá una tasa de interés más alta como una forma de mitigar su riesgo.
Los prestamistas se basan en muchos detalles para dar hipotecas, incluyendo la relación de préstamo a valor del hogar. Aún si no tienes experiencia comprando casas, solo te llevará unos minutos calcular tu porcentaje.
Lo primero que tienes que hacer es negociar el precio de una casa (o recibir una tasación) y una vez que lo hagas, puedes prestarle atención a la inicial.
Tomemos como ejemplo lo siguiente: $100,000 (precio de la casa) - $20,000 (inicial).
Con esos datos, divide el monto de la hipoteca entre el precio de venta y conviértelo en un porcentaje. $80,000 / $100,000 = 0.80 or 80%. Esta sería tu relación de préstamo a valor.
Si ves que el resultado es muy alto como para calificar para una hipoteca (u obtener la tasa de interés más baja), puedes hacer dos cosas:
A primera vista, es probable que este número no te parezca muy importante, pero sí lo es cuando solicitas para una hipoteca.
Generalmente hablando y en base a los puntos que hemos tocado, mientras tu LTV (siglas en inglés para relación de préstamo a valor) sea menor, tienes más oportunidades que te aprueben e igualmente, un porcentaje menor te califica para una tasa menor.
Los prestatarios con una relación de préstamo a valor menor son considerados un menor riesgo, pues ya comienzan con un mayor capital en su casa e incluso si esta persona incumple el pago, el prestamista tiene más oportunidades de vender la casa por al menos el saldo pendiente de la hipoteca (sino más).
Aviso: Distintos prestamistas tienen requisitos distintos con respecto a tu relación de préstamo a valor, por lo que es necesario que compares y veas cual es el mejor préstamo.
Puesto que cada prestamista tiene diferentes requisitos, no hay una sola forma de saber qué es lo alto o bajo cuando se trata de una relación de préstamo a valor. Asimismo, este no es el único detalle que considera prestamista para tomar su decisión final.
Para muchos prestamistas, una relación alta se considera en el rango de 90% o 100%, aunque no necesariamente significa que no le aprobarán el préstamo, solo que podría resultar en una tasa de interés mayor, mientras que lo normal que es una relación de préstamo a valor baja sea de 80% para baja, que es cuando la implicación de un seguro hipotecario privado comienza a desaparecer (más sobre esto a continuación).
Obviamente, su prestamista es quien conoce más sobre sus requisitos y le dará una mejor idea con respecto a su porcentaje, así que lo más recomendable es que converse esto con él en detalle.
Ya a partir de ahí, usted puede ajustar los números para que le sirvan a su situación, como el monto de la inicial, por poner un ejemplo.
En pocas palabras, su relación de préstamo a valor es lo que determina si tiene que pagar por un seguro hipotecario privado. Este seguro es un dinero adicional a su monto mensual, por lo que es importante entenderlo si lo necesita, pues de ser así su pago aumentará por la duración.
Con un préstamo convencional, usted tendrá que dar una inicial del 20% o más para evitar este seguro, lo que significará que relación de préstamo a valor será de 80% o menos.
Sin embargo, con un préstamo de la administración federal de vivienda, también conocido como préstamo FHA, usted puede tener una relación de préstamo a valor que incluso llegue hasta 96.5% sin tener que adquirir el seguro hipotecario privado.
Consejo: incluso si usted comienza su proceso pagando el seguro hipotecario privado, puede pedirle a su prestamista que reevalúe su situación cuando al menos tenga el 20 por ciento de equidad.
Cuando esté buscando casas y solicitando hipoteca, es importante saber todo lo que implica su relación de préstamo a valor, pues así tendrá una mejor idea del valor que puede costear, la cantidad que necesita para una inicial y cómo evitar el seguro hipotecario privado.
Si tiene preguntas sobre la relación de préstamo a valor, no dude en consultar con varios prestamistas de hipotecas. Esta es una de las mejoras formas de aprender sobre todo este tema con mucho detalle, incluyendo cómo afectará su solicitud y tasa de interés.
