El precio medio de residencias cayó en 123 de 153 áreas metropolitanas durante el tercer trimestre en comparación al año anterior, según la National Association of Realtors. El precio medio a nivel nacional llegó a $177.900, 11,2 por ciento menos que en el mismo período del 2008.

Las ventas por dificultades –mayormente las casas en ejecución y las ventas cortas – representaron el 30 por ciento de las transacciones en el tercer trimestre, según la NAR, lo que bajó los precios en promedio gracias a los descuentos aplicados a los hogares en remate. Las ventas cortas son transacciones en las que los prestatarios en riesgo venden sus hogares por menos del monto del préstamo, con la aprobación del prestamista.

Las áreas metropolitanas en Florida y Nevada siguieron exhibiendo la caída de precios más severa. Los precios de las casas a la venta en Cape Coral-Fort Myers también bajaron un 40 por ciento durante el tercer trimestre según el año anterior, llegando a $98.000. En Las Vegas, el precio medio bajó 34,5 por ciento, llegando a $138.500. En 2006, los precios medios eran de $268.200 en el área de Cape Coral-Fort Myers, y de $317.400 en el área de Las Vegas.

Sin embargo, la venta de residencias creció 11,4 por ciento a nivel nacional, llegando a una tasa anual ajustada de 5,3 millones de unidades durante el tercer trimestre, un 4,76 por ciento más que en el segundo trimestre.

Lawrence Yun, el economista en jefe de la NAR, atribuyó la crecida en las ventas al crédito federal impositivo inmobiliario para compradores primerizos, de hasta $8.000. “No podemos sobreestimar qué tan importante ha sido el crédito impositivo inmobiliario para compradores primerizos para el sector residencial”, dijo. El Presidente Barack Obama aprobó un decreto para extender y expandir el crédito impositivo federal, para incluir a los compradores con más altos ingresos, y también a los propietarios existentes. Yun dijo que mientras las casas en remate sigan afectando al mercado, “la creciente venta de hogares a partir del crédito impositivo expandido debería estabilizar el precio de las residencias en la siguiente primavera”.

En la propiedad hay un desarrollo de ocho edificios y 427.000 pies cuadrados. Su comprador, no identificado, quiere hacer un redesarrollo residencial en la propiedad, y ha buscado las aprobaciones necesarias para la construcción para hacerlo posible. El precio del contrato es de $76,5 millones.

En febrero, Berg dijo haber negociado una operación de venta de bienes raíces junto con el comprador para obtener una extensión de 12 meses, adquirir la propiedad y hacer un desarrollo residencial. El comprador ofreció pagar $2 millones por esta extensión, además de los $10 millones que ya había gastado en planos de desarrollo y escrituras.

“Estamos analizando sus aprobaciones (de desarrollo) y, si no cierran el trato, han accedido a entregarnos sus planos y aprobaciones, para que nosotros podamos llevar la propiedad al mercado más fácilmente”, dijo Berg en febrero. “Es difícil saber si alguien podrá hacer tratos en un mercado como este, aunque ciertamente han gastado mucho dinero y parecen muy comprometidos con el proyecto”.

Esta semana, Berg comentó que “casi cierran el trato, pero hubo nuevas demoras”. Según el director de Cupertino “las escrituras están listas, y no hay ninguna incidencia del permiso de construcción, pero en este mercado nada se sabe por cierto”.

“Nos interesa cerrar el trato y, ya que está siendo demorado por el municipio, seguimos retrasando su fecha límite. Esperamos que se arregle en algún momento del primer trimestre, pero cada trimestre todo cambia”, agregó Berg.

Mission West posee y gerencia cuatro sociedades, con una carpeta de cerca de 8 millones de pies cuadrados en edificios de oficinas en Silicon Valley. Al final del tercer trimestre, la tasa de vacantes de la empresa era de 35,3 por ciento, o 2,8 millones de pies cuadrados, lo que se compara a las vacantes totales de Silicon Valley de 16,7 por ciento, o cinco millones de pies cuadrados. La renta mensual promedio es de $1,08 por pie cuadrado.

“Debido a las vacantes en las propiedades R&D en Silicon Valley”, la empresa considera que “será poco probable que se vea una recuperación sustancial en el mercado de alquileres antes del 2012”.

Los inversionistas ofertaron exitosamente por la propiedad, cuando el Banco Wachovia llevaba a cabo la subasta. “Lo compramos en la escalinata de la Corte”, dijo el jueves Jeff Yarckin, de TriGate. “El edificio es uno de los más lindos del mercado, y nosotros presentamos una base más baja que la de los demás”.

Yarckin dijo que su compañía pagó menos por el edificio, de lo que el Banco Wachovia le había prestado al dueño anterior. En el 2007, Wachovia prestó $27,75 millones a una sociedad de bienes raíces para el edificio.

“Habían invertido cerca de $6 millones en el edificio, mejorando el proyecto en general”, dijo Yarckin. “Incluso agregaron un nivel extra en el garaje”. Cerca del 40 por ciento del edificio de ocho niveles ha sido alquilado al Banco Capital de Texas, para un centro de operaciones.

El edificio en el parque de oficinas Greenway, al este de la Autopista Central Norte, fue desarrollado en 1985. TriGate ha contratado a la Sociedad de Bienes Raíces Stream de Dallas para hallar inquilinos para el resto del edificio de 200.000 pies cuadrados (18580 metros cuadrados). “Comenzamos a trabajar inmediatamente”, dijo Mike McVean, de Stream.

El edificio del Paseo Telecom es el último en una fila de recientes operaciones cerradas de propiedades en venta en Dallas y edificios de oficinas suburbanos en el área. Uno de los motivos por el que los inversores buscan comprar casas en remate es el de los costos, esta misma ecuación también resulta válida en las propiedades comerciales en remate.

En el Sudeste de Florida, los Juicios Hipotecarios de Bienes Raíces también registraron una baja. A nivel nacional las solicitudes también disminuyeron por tercer mes consecutivo, este dato es considerado por algunos analistas, quienes aseguran que esto demuestra que los listados de casas reposeidas serán cada vez menos numerosos.

Un total de 2.561 ejecuciones fueron solicitadas en Manatee, Sarasota y Charlotte el mes pasado, un 6,5 por ciento menos que en el mes anterior, y 4,8 por ciento menos que en octubre de 2008. Sólo Charlotte no presentó bajas mensuales y anuales: hubo 741 remates el mes pasado, desde las 651 del mes anterior y las 657 de octubre de 2008. Manatee tuvo 747 solicitudes, y Sarasota registró 1.073.

Las causas de las exclusiones de la región se relacionan con múltiples factores, según dijo Bill Geller, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Sarasota.

El mercado se muestra con una gran cantidad de inversionistas y compradores primerizos que aprovechan la extensión del crédito fiscal del gobierno y buscan oportunidades en ventas de bienes raíces.

Algunos bancos publican sus inventarios de propiedades por lotes, esperando no saturar el mercado y mantener los precios relativamente altos. Otros aguardan que los precios suban para sacar sus casas reposeídas al mercado.

La cantidad total de exclusiones puede permanecer igual hasta el fin de abril, cuando venza el crédito fiscal. A partir de
allí, no se sabe que sucederá, dijo Geller.

En todo el país se registraron 332.292 propiedades en remate en octubre. La cifra representa una baja del 3 por ciento desde el mes anterior, pero cerca de 19 por ciento más que en octubre de 2008. Una en cada 385 casas norteamericanas recibió una solicitud durante octubre.

La tasa per cápita fue de una solicitud por cada 168 propiedades en Florida, mientras que en Charlotte fue de una en 135 unidades, de una en 227 en Manatee, y de una en 206 en Sarasota.

A pesar de la baja del 26 por ciento durante septiembre, Nevada tuvo la tasa más alta per cápita de la nación, con una en cada 80 propiedades. California estuvo en segundo lugar, con una solicitud por cada 156 casas.

La cantidad de propiedades en Texas con retrasos en los pagos ha crecido por más del 1 por ciento en el último año.
De todas formas, el índice de morosidad en los préstamos en el estado, que es de 9,84 por ciento, aún está por debajo del promedio nacional para este trimestre, que llegó al 9,94 por ciento. Actualmente los listados de casas reposeídas de Texas tienen menos de la mitad de unidades frente al promedio nacional.

“A pesar del fin de la recesión a mitades del verano, la disminución de rendimiento de hipotecas continúa” dijo el economista de Banqueros Hipotecarios, Jay Brinkman. La pérdida de trabajos sigue incrementando las propiedades reposeídas y la venta de bienes raíces, agregó.

Más del 5 por ciento de los préstamos residenciales en Texas tuvieron retrasos de más de 90 días hacia fines de septiembre – siendo considerados muy propensos a terminar en un remate.

Con algunas señales de que la economía nacional tocó fondo, un líder en la industria de hipotecas de Texas dice que lo peor ya ha pasado.

“No espero ver cifras de morosidad más altas en lo que resta del año”, dijo el vicepresidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Texas, Scott Norman. “Mientras que el empleo sigue siendo un indicador prioritario en las deudas hipotecarias, lo cierto es que estas cifras seguirán mostrando que el mercado de bienes raíces de Texas se encuentra en mejores condiciones que los mercados del resto del país”.

Norman dijo que Texas es uno de los ocho estados con los menores porcentajes de préstamos residenciales que atraviesan juicios hipotecarios de bienes raíces.

Michigan, que exhibe una tasa de desempleo del 15,1 por ciento, tuvo el cuarto porcentaje más alto de hipotecas en mora, y el quinto porcentaje mayor en préstamos por exclusión durante el tercer trimestre, donde se registraron moras en los pagos de una en cada ocho hipotecas con cerca de 4,5 por ciento a punto de convertirse en casas rematadas.

Ohio ocupó la octava posición en ambas categorías, con 10,7 por ciento de los préstamos en mora durante el tercer trimestre, mientras que 4,6 por ciento de los préstamos ya incrementaban las unidades de los listados de casas en remate. A nivel nacional, el porcentaje de préstamos en los que se dio un proceso de ejecución creció a 1,42 por ciento –un verdadero récord- del 1,36 por ciento en el segundo trimestre y del 1,07 por ciento en el tercer trimestre del 2008.

En Ohio y en Michigan las moras y las ejecuciones se dieron mayormente en préstamos de alto riesgo o en préstamos con tasas de interés variable.

En Ohio, por ejemplo, la tasa de moras en hipotecas ajustables de alto riesgo se dio en cerca de uno de cada tres prestatarios. Para prestatarios mejor clasificados con hipotecas de tasas ajustables, el índice de pagos retrasados se dio en uno de cada 10 préstamos.

El aumento del desempleo también impulsó mayores moras y ejecuciones, tendencia que continuará el año próximo. “Todo se basa en el desempleo. Todo lo demás es secundario”, dijo Jay Brinkman, economista en jefe del grupo. “Se espera que el desempleo siga creciendo en el primer trimestre del 2010, lo que significa que probablemente se verán mayores índices de moras y ejecuciones”.

A nivel nacional, 9,64 por ciento de las hipotecas experimentaron retrasos en los pagos, un récord desde 1972, incluyendo los préstamos en proceso de ejecución. El porcentaje de casas en remate en el trimestre anterior fue del 4,47 por ciento, un poco mayor al segundo trimestre del 2009 y 1,5 por ciento desde el mismo período del año anterior.

Hubo 1.480 solicitudes de ejecución el mes pasado, según los registros de la Oficina de Registros del Condado de Pima. De ese total, 1.008 de estas solicitudes fueron notificaciones de ventas por fideicomiso, que alertaron a los prestatarios en mora de que sus propiedades estaban programadas para ser subastadas.

También se registraron otras 472 escrituras de fideicomiso y ventas de propiedades en subasta. La mayoría de las ventas fueron propiedades que volvieron a manos de sus dueños. Algunas propiedades fueron adquiridas por compradores que pagaron en efectivo.

Las cifras mensuales se adecuan a las de los meses anteriores de este año, mientras las ejecuciones continúan desbordando el mercado inmobiliario de Tucson a un ritmo vertiginoso.

En septiembre hubo 9.339 notificaciones de ventas por fideicomiso y 4.075 escrituras por fideicomiso en el Condado de Pima. En comparación, hubo 8.956 notificaciones de fideicomisarios y 4.215 escrituras de fideicomiso el año anterior. El total de solicitudes de este año ya es mayor al de la suma de las solicitudes de casas en remate en Pima del 2006 y 2007 en conjunto.

Arizona, se encuentra entre los 6 estados que reúnen el 60% de la actividad de las casas en remate en Estados Unidos.

Arizona tuvo el segundo más alto nivel de actividad de casas en remate del país durante el tercer trimestre, según un informe de bienes raíces.

Uno en cada 53 hogares en este estado recibió algún tipo de solicitud de ejecución – notificaciones de mora, subastas programadas y reposesiones bancarias – según las cifras del estudio.

El primer puesto a nivel nacional fue para las casas en subasta en Nevada, con una en cada 23 hogares recibiendo una solicitud durante el último trimestre. California y Florida tomaron la tercera y cuarta posición. Así, seis estados – Nevada, Arizona, California, Florida, Illinois y Michigan — contabilizaron el 60 por ciento de la actividad de ejecuciones de toda la nación durante el tercer trimestre.

El Condado de Pinal sigue siendo la génesis de la crisis residencial en Arizona, con uno en cada 35 hogares recibiendo una solicitud. El Condado de Maricopa tomó el segundo puesto, con uno en cada 42 hogares, y el Condado de Pima exhibió uno en cada 96 hogares recibiendo algún tipo de solicitud de remate.

En Inland Southern California se observaron 48.416 solicitudes incluyendo moras, ventas de fideicomiso y casas reposeidas por el banco durante el tercer trimestre, lo que significó una caída de casi el 8 por ciento desde el segundo trimestre, pero un alza de cerca del 12 por ciento a partir del tercer trimestre de 2008.

Los especialistas que prepararon el informe aseguraron que la caída de un trimestre al otro en la actividad de ejecuciones en los condados de Riverside y San Bernardino no se condice con lo que experimentan los propietarios, pero que sí refleja la labor de los programas de prevención de ejecuciones lanzados este año por los gobiernos estatal y federal, y por la industria de préstamos.

“Estamos observando tendencias que no hubiésemos esperado, dadas las tasas de moras y los continuos problemas de desempleo”, aseguraron.

Más de 500.000 hipotecas con problemas han sido llevadas a programas de modificación bajo la administración de Obama, en el Programa de Viviendas Asequibles. El tiempo dirá si esos ensayos de modificación se harán permanentes, y si los prestatarios permanecerán al día con los pagos de sus hipotecas a largo plazo.

La región quedó en cuarta posición a nivel nacional según las solicitudes de ejecución del trimestre.

Mientras que las actividad de casas en remate en esta región fue mayor a la del año anterior, la consultora encargada de realizar la investigación, informó que los remates han disminuido año a año en algunas de las áreas más afectadas del país, y han subido drásticamente en otras.

Ranking de casas en remate

El ranking de áreas metropolitanas con la mayor cantidad de solicitudes de remate por unidad habitacional en el tercer trimestre del 2009:

1. Las Vegas
2. Merced
3. Cape Coral-Fort Myers, Florida
4. Stockton
5. Modesto
6. Riverside-San Bernardino-Ontario

De acuerdo al informe, la actividad de ejecuciones en estas áreas metropolitanas ha comenzado a aletargarse, mientras que otras comunidades en Idaho y Utah presentaron grandes incrementos.

“El creciente desempleo y una nueva variedad de reajustes hipotecarios continuaron modificando los epicentros nacionales de las casas en remate durante el tercer trimestre, alejándolos de las zonas más calientes de los últimos dos años, y hacia algunas áreas metropolitanas que habían evitado los azotes de la primera ola de exclusiones”, dijeron los especialistas que prepararon el informe.

El área metropolitana estadística de Albany-Schenectady-Troy no está entre estos sitios calientes. La región tomó la posición 187 en los listados de solicitudes de ejecución per-cápita, de entre las 203 zonas metropolitanas de los Estados Unidos, con poblaciones de más de 200.000 personas.

Hubo 424 propiedades que recibieron una solicitud de ejecución durante el tercer trimestre en el área de Albany, o un 0,11 por ciento de las unidades residenciales. Por su parte, Las Vegas exhibió la más alta proporción de remates de la nación, de un 5,13 por ciento.

El informe incluye los hogares habitados por sus dueños y los departamentos en alquiler para calcular la tasa de casas en remate.

La cantidad de solicitudes aumentó localmente un 32 por ciento, en comparación al segundo trimestre. A nivel nacional, las solicitudes aumentaron un 5 por ciento, en comparación al segundo trimestre.

• Stockton

La proporción de casas en remate sobre los préstamos hipotecarios extraordinarios fue del 5,68 por ciento en septiembre, un aumento del 2,06 por ciento sobre septiembre de 2008, cuando la tasa era de 3,63 por ciento. La actividad de remates fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre, representando una diferencia de 2,75 en porcentaje. También los incumplimientos sobre hipotecas aumentaron en septiembre, un 15,50 de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 11,86 por ciento del mismo período del año anterior.

• Bakersfield

La proporción de casas en remate en Bakersfield aumentó en septiembre, en relación al año anterior. La tasa de casas reposeidas sobre préstamos hipotecarios extraordinarios fue de 5,08 por ciento, un incremento del 2,35 en comparación a septiembre de 2008, cuando era de 2,73 por ciento. La actividad de remates fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 2,15 por ciento. Los incumplimientos hipotecarios aumentaron: en septiembre, un 14,12 por ciento de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 9,08 por ciento del mismo período del año anterior.

• Visalia-Porterville

Las tasas de casas en remate en Visalia-Porterville también aumentaron en septiembre, llegando al 3,64 por ciento, un aumento del 1,85 por ciento en relación a septiembre de 2008, cuando era del 1,80 por ciento. La actividad de ejecuciones fue superior a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 0,71 por ciento.

• Fresno

La proporción de casas en remate en Fresno aumentó en septiembre. La tasa de remates sobre préstamos hipotecarios extraordinarios fue de 3,84 por ciento, un incremento del 1,86 en comparación a septiembre de 2008, cuando era de 1,98 por ciento. La actividad de ejecuciones fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 0,91 por ciento. También aumentaron los incumplimientos sobre hipotecas: un 10,96 por ciento de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 6,60 por ciento del mismo período del año anterior.

• Merced

La proporción casas en ejecución en Merced aumentó en septiembre, en relación al año anterior. La tasa de ejecuciones sobre préstamos hipotecarios extraordinarios fue de 6,28 por ciento, un incremento del 1,84 en comparación a septiembre de 2008, cuando era de 4,44 por ciento. La actividad de ejecuciones fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 3,35 por ciento. Los incumplimientos sobre hipotecas también aumentaron: en septiembre, un 17,72 por ciento de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 14,59 por ciento del mismo período del año anterior.

• Sacramento

La proporción de casas en remate en Sacramento-Arden-Arcade-Roseville-Woodland aumentó en septiembre, en relación al año anterior. La tasa de ejecuciones sobre préstamos hipotecarios extraordinarios fue de 3,61 por ciento, un incremento del 1,58 en comparación a septiembre de 2008, cuando era de 2,03 por ciento. La actividad de ejecuciones fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 0,68 por ciento. Los incumplimientos también aumentaron: en septiembre, un 10,29 por ciento de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 6,35 por ciento del mismo período del año anterior.

• Chico

La proporción de casas en remate en Chico aumentó en septiembre, en relación al año anterior. La tasa de remate sobre préstamos hipotecarios extraordinarios fue de 2,14 por ciento, un incremento del 1,21 en comparación a septiembre de 2008, cuando era de 0,93 por ciento. La actividad de exclusiones fue mayor a la nacional, que fue de 2,93 por ciento en septiembre de 2009, representando una diferencia de 0,79 por ciento. Los incumplimientos sobre las hipotecas también aumentaron: en septiembre, un 6,11 por ciento de los préstamos hipotecarios tuvieron demoras de hasta 90 días, en comparación al 3,13 por ciento del mismo período del año anterior.